HF 한국주택금융공사

① 보증상담 및 신청

주택 소재지를 관할하는 공사의 관할지사를 방문하셔서 보증상담을 받으신 후 보증신청을 하시거나 인터넷으로 상담접수가 가능합니다.

 

② 보증 심사

보증 및 대출 신청을 하시면 공사는 1주택 여부, 담보주택 평가 등 내부심사 및 현장실태조사 등을 통해 보증 심사를 진행합니다.

 

③ 보증약정/담보설정

보증승인 후 공사에 방문하시어 보증약정을 체결하시며, 공사에서는 해당 주택에 1순위로 근저당권을 설정합니다.

 

※ 저당권을 설정 시 고객님께서 ①보증금액의 120% 또는 ②최초보증기한(부부기준 연소자가 100세에 도달하는 해)의 예상주택가격(보증신청일 기준 주택가격에 주택가격상승률을 적용한 가액) 중에서 저당권설정금액을 선택하실 수 있습니다.

 

④ 보증서 발급

공사에서는 온라인으로 보증서를 발급합니다.

 

⑤ 대출 약정

대출을 받으시고자 하는 금융기관을 방문하시어 주택연금에 대한 대출약정을 체결하십니다.

 

⑥ 연금 등의 수령

원하시는 날짜에 연금을 수령하시게 됩니다.

(공통서류) 주민등록 등본 2부, 전입세대 열람표 1부, 

(저당권방식) 인감증명서 2부(공동소유인 경우 각각), 가족관계 증명서 1부, 등기권리증 원본

(신탁방식) 인감증명서 2부(공동소유인 경우 각각), 가족관계 증명서 1부(배우자있는 경우 각각), 등기권리증 원본, 지방세납세증명서

* 배우자가 세대를 달리할 경우 배우자의 주민등록등본도 추가로 제출하셔야 합니다.

* 주민등록등본상 주소와 담보주택의 주소가 다를 경우 주민등록초본도 제출하셔야 합니다.

* 주택연금을 신청하기 위하여 공사를 방문하실 때에는 신분증을 지참하셔야 합니다.

* 자세한 사항은 제출서류 안내를 참고해 주시기 바랍니다.

현재 아래의 총 16개 금융기관에서 주택연금을 취급하고 있습니다.

(13개 은행) 국민은행, 기업은행, 농협은행, 수협은행, 신한은행, 우리은행, KEB하나은행, 광주은행, BNK경남은행, 대구은행, BNK부산은행, 전북은행, 제주은행

(2개 보험사) 교보생명, 흥국생명

(1개 상호금융) 농협상호금융(지역 농·축협)

※ 「내집연금」 3종세트는 ‘16.4.25 기준 보험사에서는 취급 불가

① 주택연금보증을 이용하시면 공사에 아래와 같이 보증료를 납부하여야 합니다.

- 초기보증료 : 주택가격의 1.5%를 최초 취급시 1회 납부

- 연보증료 : 보증잔액의 연 0.75%를 매월 나누어서 납부

※ 주택담보대출 상환용 주택연금(「내집연금」 3종세트, ‘16.4.25 출시)의 경우

초기보증료는 주택가격의 1.0%를 최초 취급시 1회 납부하며, 연보증료는 보증잔액의 연 1.0%를 매월 나누어서 납부합니다.

 

② 주택연금보증료는 주택연금 제도의 장기적이고 안정적인 운영을 위해 부과하는 일종의 보험료로, 선진국의 사례조사와 금융전문가의 연구를 거쳐 산출한 결과입니다. 보증료는 기금의 손실을 보전하고 일정수준의 월지급금을 확보하기 위한 용도로 사용됩니다.

 

③ 다만 보증료는 가입자가 직접 현금으로 납부하는 것이 아니라, 금융기관이 월지급금과 동일하게 대출을 일으켜 이용자를 대신하여 공사로 납부하고 해당 금액은 대출잔액에 가산됩니다.

[가입비용] 

주택연금에 가입하실 때 드는 비용으로는 저당권 설정을 위한 법무사 비용, 등록면허세 및 지방교육세 등 세금, 대출기관 인지세와 (주택감정평가를 요청하셨을 경우)감정평가수수료 등이 있습니다. 저당권 설정시 발생하는 농어촌특별세, 국민주택채권 매입의무가 면제됩니다.

 

※ 지방세특례제한법 관련규정에 따라 2020년 1월 1일부터 등록면허세의 75%가 감면(주택가격 및 보유수에 따라 차등 적용)되며, 등록면허세 감면은 고객님이 등록면허세를 부담하는 경우에 한하여 가능합니다. 위 법령상 등록면허세 감면 일몰기한이 경과하는 2025년부터는 등록면허세가 감면되지 않습니다.

 

즉, 현재 저당권 설정시 등록면허세의 25%와 지방교육세(등록면허세액의 20%)를 부담하셔야 합니다.

 

※ 등록면허세는 저당권설정금액을 기준으로 부과되며 ① 최초보증기한(부부 중 연소자를 기준으로 100세의 말일)의 예상주택가격(보증신청일 기준 주택가격에 주택가격상승률을 적용한 가액) ② 보증금액의 120% 중에서 저당권 설정금액을 선택하실 수 있습니다.

 

다만, 추후 대출잔액이 저당권설정금액의 85%에 도달하기 전에 공사가 설정금액 변경(증액) 또는 추가설정을 요청할 수 있으며, 이에 응하지 않으면 지급정지 및 주택연금계약이 종료될 수 있는 점 유의하시기 바랍니다.

 

[가입비용 예시 - 저당권방식]

 

('24.3월 기준) 주택가격 6억원(공시가격 4.2억원), 1가구 1주택자이고, 60세이신 분이 주택연금에 가입하셨을 경우 아래의 가입비용이 발생합니다.

 

      1. 법무사 비용: 최대 330,000원 (현재 한시적으로 공사에서 비용 일부 지원)

2. 등록면허세 및 지방교육세(부기등기 포함):

① 1가구 1주택이고 공시가격 5억원 이하인 경우

(1) 최초보증기한이 도달하는 해의 예상주택가격 선택시 : 790,800원

(2) 보증금액 X 120% 선택시 : 1,689,000원

       ② ①이외인 경우

(1) 최초보증기한이 도달하는 해의 예상주택가격 선택시 : 790,800원

(2) 보증금액 X 120% 선택시 : 4,034,400원

     3. 대출기관 인지세 : 약 75,000원

     4. 주택 감정평가수수료 : 약 778,800원

※ 한국감정원 인터넷시세 또는 KB국민은행 인터넷 시세가 있는 주택의 경우에는 감정평가수수료가 발생하지 않습니다.

 

- 총 부담비용(최초보증기한이 도달하는 해의 예상주택가격 선택시, 인터넷 시세 있고, 법무사 수수료 공사 지원하는 경우) : 865,800원

 

 

[가입비용 예시 - 신탁방식]

1. 법무사 비용 : 현재 한시적으로 공사에서 비용 지원

2. 등록면허세 및 지방교육세 : 현재 한시적으로 공사에서 비용 지원

3. 대출기관 인지세 : 약 75,000원

      4. 주택 감정평가수수료 : 약 778,800원

※ 한국감정원 인터넷시세 또는 KB국민은행 인터넷 시세가 있는 주택의 경우에는 감정평가수수료가 발생하지 않습니다.

 

- 총 부담비용(인터넷 시세 있고, 법무사 수수료 공사 지원하는 경우) : 75,000원

 

위 내용은 예시이며, 정확한 비용은 관할지사로 문의주시기 바랍니다.

 



[세제혜택]

주택연금에 가입하시면 당해연도에 납부해야할 재산세의 25%를 감면받습니다. 다만, 2019년부터 1가구 1주택에 한해 재산세가 감면됩니다. 감면대상은 과세기준일인 6월 1일 현재 주택연금을 이용하고 있는 분으로서 재산세 본세에 한하여 감면이 적용됩니다. 주택가격이 5억원을 초과하는 주택의 경우에는 5억원에 해당하는 재산세 본세의 25%를 감면받습니다.

참고로 공사가 지자체와 협의하여 재산세 납부고지서 발급 시 감면하여 부과하도록 조치하고 있으므로, 가입자께서 재산세 감면을 별도로 신청할 필요는 없습니다. 다만, 6월 1일 이전 근저당권 설정 등기를 하였으나 6월 1일까지 최초 실행하지 않으신 경우 당해에 한하여 공사의 일괄신청 대상에서 제외됩니다. 이 경우 고객님께서 지자체에 개별감면 또는 환급(5년 이내) 신청이 가능합니다.

 

이 밖에 주택연금 대출이자비용도 연금소득에서 공제(연간 200만원 한도) 받는 등 세제 혜택을 누릴 수 있습니다.

주택연금 담보대상주택의 가격평가는

 

① 한국부동산원의 인터넷 시세

② 국민은행의 인터넷 시세

③ 공시가격(공시가격이 없는 경우 시가표준액)

④ 공사와 협약을 체결한 감정평가업자의 최근 6개월 이내 감정평가액을 순차적으로 적용합니다.

 

다만, 고객이 요구하는 경우에는 감정평가액을 우선 적용하며, 감정평가비용은 고객이 부담합니다.

 

위의 방법으로 평가한 주택가격이 시가 12억원을 초과하는 경우에는 담보주택의 가격을 12억원으로 봅니다.

① 주택연금은 가입자의 연령(부부의 경우 나이가 적은 분 기준)과 주택가격에 따라 다르게 책정됩니다.

     즉 나이가 많을수록, 주택가격이 높을수록 더 많은 연금을 받으십니다.



② 예상 연금액은 아래에서 조회할 수 있습니다.

      공사 홈페이지(hf.go.kr) -> 주택연금 -> 예상연금조회

 

③ 주택연금은 주택소유자와 배우자 모두의 평생거주와 평생 연급지급을 보장합니다.

 

④ 다만 아래와 같은 사유가 발생할 경우 연금지급이 중단되고 계약이 종료될 수 있습니다.

 

   - 가입자 또는 연대보증인인 배우자(공동소유자)가 해당 주택을 매각하거나 증여하는 등 소유권을 상실하는 경우

 

   - 주택소유자 사망 후 6개월 이내에 그 배우자 앞으로 소유권이전등기 및 채무인수를 하지 않는 경우

 

   - 가입자와 배우자 모두 1년 이상 계속 해당 주택에 실제로 거주하지 않는 경우(입원 등 공사가 인정하는 불가피한 경우는 제외)

 

   - 가입자 및 배우자 모두 다른 장소(주민등록상 주소지가 다른 장소)로 이사한 경우 등(입원 등 불가피한 사정이 있어 사전에 공사의 동의를 받은 경우는 제외)

 

 

1. 월지급금 지급방식

(1) 종신지급방식 : 인출한도 설정없이 평생동안 매월 연금형태로 지급받는 방식

(2) 종신혼합방식 : 인출한도(대출한도의 50%이내) 범위 안에서 수시로 찾아쓰고, 나머지 부분을 평생동안 매월 연금형태로 지급받는 방식으로, 종신지급방식보다 월지급금이 적어짐

(3) 확정기간혼합방식 : 인출한도 범위(대출한도의 50%) 안에서 수시로 찾아 쓰고 나머지 부분을 일정한 기간동안만 매월 연금형태로 지급받는 방식 (소유 주택이 노인복지주택인 경우, 선택하실 수 없습니다.)

  * 확정기간방식 선택 시 대출한도의 5%에 해당하는 금액을 반드시 인출한도로 설정하셔야 하며, 이는 매월 연금형태로 지급받는 기간이 종료된 이후 담보주택관리비, 의료비의 용도로만 사용하실 수 있습니다.

 

(4) 대출상환방식 : 담보주택을 담보로 대출받은 금액 중 잔액을 상환하는 용도로 인출한도 범위(대출한도의 50%초과 90%이내) 안에서 일시에 지급받고, 나머지 부분을 평생동안 매월 연금형태로 지급받는 방식

(5) 우대지급방식 : 부부 중 1인이 기초연금 수급자이고 부부 기준 시가 2억원 미만 1주택만 보유한 경우 인출한도 설정 없이 평생동안 매월 연금형태로 지급받되, 종신지급방식보다 더 많은 월지급금을 지급받는 방식

(6) 우대혼합방식 : 부부 중 1인이 기초연금 수급자이고 부부 기준 시가 2억원 미만 1주택만 보유한 경우 인출한도 범위(대출한도의 45%이내) 안에서 수시로 찾아 쓰고 나머지 부분을 평생동안 매월 연금형태로 지급받는 방식으로, 우대지급방식보다 월지급금이 적어짐

 

2. 월지급금 지급유형

지급방식에 따라 선택할 수 있는 지급유형은 다음과 같습니다.

 

(1) 정액형 : 평생동안 매월 동일한 금액의 연금을 받는 방식

(2) 초기증액형 : 초기 일정기간 동안은 정액형보다 많이 받다가 해당기간 이후부터는 초기 월지급금의 70% 수준으로 받는 방식으로, 초기 일정기간은 3년, 5년, 7년 또는 10년 중에서 선택 가능

(3) 정기 증가형 : 최초 월수령액은 정액형보다 적게 받지만 3년마다 월수령액이 4.5%씩 증가하여 고령의 나이 때는 정액형보다 더 많이 받는 방식

 

이미 주택을 담보로 한 대출이 있는 경우에도 주택연금을 이용하실 수 있습니다.

공사는 주택연금 가입신청 시 또는 이용 도중 목돈이 필요할 때 요긴하게 쓸 수 있도록 인출한도설정제도를 운영하고 있습니다.

최대인출한도는 연금 대출한도(가입 시부터 100세까지 받으시는 연금액을 현재가치로 환산한 값)의 50%(일반 주택연금), 50%초과 90%이내(주택담보대출 상환용 주택연금), 45%이내(우대형 주택연금)이며, 대출한도는 담보주택의 가격 및 연령 등을 기준으로 산정하게 됩니다.

 

□ 저당권방식으로 주택연금에 가입한 담보주택은 보증금을 받고 전세나 월세를 줄 수 없습니다.

ㅇ 다만, 담보주택에 거주하면서 보증금 없는 월세로 주택의 일부에 대해서는 임대할 수 있습니다.

ㅇ 또한 병원·요양원 입소 또는 자녀봉양을 받기 위한 이사 등 실거주 예외 사유가 있는 경우, 거주 이전에 대한 공사의 승인을 받고 담보주택 전부 임대에 대한 동의를 받으면 보증금 없는 월세로 주택 전체를 임대할 수 있습니다.

 

□ 신탁방식 주택연금의 경우 보증금 있는 임대가 가능합니다.

① 신탁방식 주택연금 가입 시점에 담보주택 일부를 임대중인 경우 가입자는 임대차계약 사실 확인을 위한 서류를 공사에 제출해야하고, 임대차보증금 해당액을 공사가 제시하는 계좌에 입금해야 합니다.

* 가입하려는 주택을 전부 임대중인 경우, 임대차를 유지한 상태로는 주택연금에 가입할 수 없습니다.

② 신탁방식 주택연금 이용 중 담보주택을 신규로 임대하거나, 기존 임대차계약을 갱신하는 경우 공사의 동의(보증금 없는 일부 임대 제외)를 받아야 하며, 임대차계약 사실 확인을 위한 서류를 공사에 제출해야 합니다. 담보주택에 대한 임대차보증금 있는 임대차계약은 4건 이하여야하며, 임대차보증금 해당액을 공사가 제시하는 계좌에 입금해야 합니다.

* 주택을 전부임대 하는 경우 공사에 주민등록 이전 승인이 필요합니다.