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  • A question

    개인복지적 측면

    • 국민연금 등 공적연금이 미비한 우리나라 상황을 감안할 때 주택연금은 집을 소유하고 있는 고령층의 노후생활 안정을 위한 확실한 복지정책입니다.
      ※ 65세 인구 중 국민연금 수급비중은 약 40%이며, 노령연금 평균 수급액은 약 52만원으로 최소 노후생활비 108만원(1인기준)의 약 1/2수준(국민연금 공표통계, ’19.12월말 기준)

    금융정책적 측면

    • 고령층이 생활자금대출을 이용해야 하는 경우, 주택연금을 가입한다면 매월 이자를 납부해야하는 대출 이용 없이 노후생활자금을 받을 수 있고, 기존에 있는 주택담보대출도 주택연금으로 전환함으로써 가계부채 증가 없이 노후생활자금으로 활용할 수 있는 큰 장점이 있어 가계부채 안정화 및 절감효과가 있습니다.
      ※ 주택연금은 매달 이자를 납부해야하는 부담이 발생하지 않음 (부부모두 사망 시 이자를 포함한 대출액과 집값을 정산하는 제도)

    경제적 측면

    • 우리나라의 평균 은퇴연령(53세), 아직까지 공적연금의 역할이 충분하지 않은 현실적인 상황 등을 고려할 때 우리나라 경제는 소비가 활성화 되지 못하는 구조적인 문제를 가지고 있습니다.
      ※ 국민연금의 명목소득대체율 45%, 실질소득대체율 24%
      • 고령화 속도가 세계에서 가장 빠른 우리나라에서 주택연금은 연금형태의 현금소득 창출로 고령사회의 구조적 소비부진을 타개할 대표적인 경제활성화 정책입니다.
        ※ 노인인구 7% 이상 고령화시대 ’00년 진입, 14% 이상 고령사회 ’17년 진입, 20% 이상 초고령사회 ’25년 진입예상, 세계최장수 고령국가 ’50년 진입예상
      • 주택연금 한계소비성향은 약 0.96수준(주택연금 가입으로 소득이 100만원 지급되는 경우 개인소비는 96만원 증가함을 의미)으로 공적연금 0.76과 일반가구의 근로 · 사업소득의 0.61과 비교하여 소비로 이어지는 효과가 매우 커서 정부가 적극적으로 권장하는 사업입니다.
  • A question
    • ’07년 주택연금 출시 이후 연평균 증가율(공급건수 기준)은 32.3%(최근 5개년 18.8%)로 빠른 성장률을 보이고 있습니다.
      • 다만 ’16년 이후 상승세가 주춤하고 있고 60세 이상 자가가구의 주택연금 이용율이 아직 2%에도 미치지 못하는 점을 감안하면 주택연금 확대를 통한 고령층의 안정적인 노후생활 지원은 매우 중요한 정부정책 사업입니다.
    • 연간 누적 가입자수
      주택연금 연간 누적 가입자수

    • 특히 OECD 국가 중 노인빈곤율이 11년째 1위인 현실, 고령층이 보유한 자산의 80% 이상이 부동산에 묶여 있는 점, 세계에서 가장 빠른 고령화속도 등을 감안할 때, 주택이 1채 있더라도 다른 소득원이 없으면 하우스 푸어가 되어 빈곤한 노후를 보낼 수 있으므로 안정적인 노후생활을 위해 주택연금 지원은 반드시 필요합니다.
      ※ 2015년 기준(OECD 발표) 우리나라의 노인빈곤율은 45.7%로 OECD 평균 12.5%에 비해 압도적으로 높으며, 고령층의 자살율도 수년간 OECD 국가 중 1위임
      • 부동산을 현금으로 유동화 하는 주택연금 활성화는 개인의 노후생활 안정, 가계부채 안정화 및 절감, 나아가 경제활성화 측면에서 매우 시급한 과제입니다.
    • 주택연금이 없으면 노후생활 불안정으로 정부의 노인복지 관련 재정부담이 더욱 커지는 반면, 주택연금을 통해 부부모두 돌아가실 때 까지 보유주택을 연금으로 현금화해서 개인의 노후생활 안정 뿐 아니라 경제활성화에 기여하게 한다면 정부의 큰 재정부담 없이 정책적 효과를 거둘 수 있는 장점이 있습니다.
  • A question

    민간 역모기지론 개요

    • 민간 금융기관이 주택을 담보로 대출금을 일정기간 동안 나누어 지급하는 금융상품으로 만기가 정해져 있어 연금의 핵심인 평생 지급과 평생 거주가 보장되지 않습니다.

      ※ ‘95년 민간 금융기관 주도로 역모기지론이 도입되었으나 판매부진으로 공급중단 (□□은행 7년간 100건, ○○은행 1년간 1건), ’05년 이후 민간 금융기관이 역모기지론을 다시 출시하였으나, ’18.5월 현재 □□은행과 △△은행만 역모기지론을 공급 중이며 공급건수는 □□은행(’16년 32건, ’17년 50건), △△은행(’16년 4건, ’17년 3건) 등 매우 적음

    민간 역모기지론의 특징

    • 이윤추구
      • 민간 금융기관은 이윤추구가 최종 목표이므로 역모기지론 역시 수익성을 전제로 개발한 상품이며, 대출금리가 주택연금에 비해 약 2%p 높은 편입니다. (가입자 부담가중)
        ※(’18.5월 기준 대출금리) □□역모기지 4.64%, △△역모기지 3.79%, 공사 주택연금 2.64%
    • 위험전가
      • 민간 역모기지론은 주택연금과 달리 정부보증이 없으므로 대출기간 동안에만 연금이 지급되고 대출기간 종료 후 대출금 일시상환 또는 주택매각을 통해 대출금을 상환해야 합니다.
      • 만일, 주택매각(경매) 후 금융기관에 손실이 발생하면 가입자의 다른 재산에까지 채권을 행사하는 소구대출입니다. (주택연금은 부부 모두 사망 시까지 지급하는 종신형이 원칙이고, 원칙적으로 상환책임을 담보주택에만 한정하는 비소구 방식임)
    • 거주 불안정
      • 주택연금은 가입자의 평생 거주를 보장하는 반면, 민간 역모기지론은 만기(1~30년)가 정해져 있어 대출기간 종료 후 가입자는 강제퇴거 및 주택경매 위험에 처해지는 거주 불안정 우려가 있습니다.
    • 파산위험
      • 민간 금융기관의 영속성은 단언할 수 없으므로 은행 파산 등으로 인한 역모기지론 수요자의 예기치 못한 피해가 발생할 우려도 있습니다.
    • 주택연금과 민간 역모기지론 비교
       주택연금과 민간 역모기지론 비교 : 주택연금과 민간 역모기지론 비교 정보 제공 
      구 분주택연금민간 역모기지론
      신청자격부부 중 1인 55세 이상연령제한 없음
      이용기간종신
      (사망 시까지 연금지급, 평생거주 보장)
      확정 (1 ~ 30년)
      (기간 종료 후 대출상환의무 발생,
      필요 시 주택매각)
      상환방법사망 후 주택매각대금으로 상환만기일시상환 또는 주택 매각하여 상환
      경매 후
      손실발생 시
      원칙적으로 가입자에 청구하지 않음가입자의 다른 재산에 대해 채권행사
      보증여부정부보증없음
    • 참고 : □□은행 역모기지론 상품 개요
      • (대출대상) 본인 명의 주택 또는 주거용 오피스텔을 담보로 제공하는 개인
      • (대출한도) 담보물건 소재 지역, 담보주택 종류에 따라 차등 적용, 주택담보대출과 동일한 지역별 LTV (40~70%) 및 방수공제 적용
      • (대출기간 및 상환방법) 1년 이상 최고 30년 이내 (만기일시상환)
      • (대출비용) 인지대금 50% 고객부담
      • (중도상환수수료) 1.4% X 잔여일수/대출기간 (최대 3년)
      • (대출액 예시) 서울 소재 3억원 주택 기준 (’18.5월 금리 기준)
         주택연금과 민간 역모기지론 비교 : 주택연금과 민간 역모기지론 비교 정보 제공 
        대출만기(예시)민간 역모기지 대출액주택연금(70세 기준)
        10년매월 578천원 수령종신까지 매월 926천원 수령
        30년매월 120천원 수령
  • A question
     주택연금과 민간 역모기지론 비교 : 주택연금과 민간 역모기지론 비교 정보 제공 
    구 분주택연금민간 역모기지론
    대출만기부부 모두 사망 시까지1년~30년
    LTV & DTI적용하지 않음(LTV) 주택담보대출과 동일한 지역별
    LTV(40~70%) 적용 (DTI) 적용배제
    대출한도 산정 시
    방수공제
    해당사항 없음지역별 최우선변제 소액보증금을
    적용하여 공제
    가입자에 대한 금리차등 적용신용도 등과 관계없이 모든 가입자에게 동일한 금리 적용대출은행과의 거래실적 등에 따른
    금리차등
    대출이용 중 안정적 연금수령 여부연금수령액이 집값을 초과해도 사망할 때까지 안정적 이용집값하락 등에 따라 대출금이 약정금액에
    도달하는 경우 대출금 지급 조기종료 가능
    근저당권 설정 시
    세금감면
    등록면허세(설정금액의 0.2%)를 주택가격 및 보유수에 따라 감면 차등

    ① 주택공시가격* 등이 5억원 이하인 1가구 1주택자** : 75% 감면

    ② ①에 해당하지 않는 자 : 등록면허세액이 300만원 이하인 경우 75% 감면, 300만원 초과하는 경우 225만원 공제

    * ‘주택공시가격 등’은 지방세법 제4조제1항에 따라 공시된 가액 또는 시장?군수가 산정한 가액임

    ** 1가구 1주택은 지방세특례제한법 시행령에서 정함

    등록면허세 면제 없음
    (설정비용 은행부담)
    재산세 감면5억원 이하 부분 25% 감면5억원 이하 부분 25% 감면
    소득공제200만원 한도 소득공제200만원 한도 소득공제
    가압류, 압류, 가처분
    등을 금지하는
    부기등기
    연금 수급권 보호를 위한 부기등기 필수별도의 부기등기 없음
    사망 시 집값보다
    대출액이 더 많아
    부족액 발생 시
    가입자 사망 후 집값보다 연금수령액이 많아도 가입자에게 부족한 금액을 청구하지 않음 (비소구방식)계약기간 종료 후 집값보다 대출액이
    많아 은행에 손실이 발생하면 가입자의
    다른 재산에 채권행사(소구대출)
    2주택 이상 가입허용
    1. 공시가격 등이 12억원 이하 1주택자 또는 공시가격 등의 합산가격 12억원 이하 다주택자만 가입가능
    2. ※ 공시가격 등의 합산가격 12억원 초과 2주택자는 3년내 1주택 처분조건 가입

    주택보유수와 상관없이 가입가능
    9억원 초과 가입허용가입불가주택가격과 상관없이 가입가능
    해지 시 3년이내
    재가입 허용
    해지 후 3년 이내 재가입 불가해당사항 없음

    ※ 민간 역모기지론의 상품내용은 은행별로 상이할 수 있습니다.

  • A question

    미국 역모기지론 상품인 HECM은 정부가 보증한다는 측면에서 주택연금과 동일하나, 주택연금이 노후복지 성격이 강한 반면, HECM은 금융상품 성격이 강합니다.

    • 주택연금은 노후복지 측면에서 고령층의 생활비 지원을 위해 도입된 반면, 미국의 HECM은 주택구입 및 대출상환 등 목돈 사용을 위한 금융상품적 성격으로 도입되었습니다.
      • (가입요건 제한) 주택연금은 부부기준 공시가격 등이 12억원 이하 주택을 소유한 고령층이 가입할 수 있도록 주택가격 및 주택보유수를 제한하나, HECM은 주택가격 및 보유수에 대한 제한이 없습니다.
      • (대출금리 결정) 주택연금 대출금리는 공사가 정책적으로 결정하여 운영하고 있으나, HECM의 경우 금융기관이 자율 결정하므로 금리 수준이 높은 편입니다.
      • (고객부담 비용) HECM의 경우 금융기관 취급수수료를 주택가격의 약 2%(3억원 기준 시 6백만원)로 부과(주택연금은 없음)하고 있어 초기비용이 주택연금 대비 매우 큰 수준입니다.
    • 주택연금과 미국 HECM 비교
       주택연금과 미국 HECM 비교 : 주택연금과 미국 HECM 비교 제공 
      구 분주택연금(한국)HECM(미국)
      도입취지노인복지(생활비 지원)금융상품(목돈 인출)
      자금용도노후생활비 마련,
      종신방식 98.9%
      주택구입 및 담보대출 상환,
      한도설정방식 85.6%
      가입요건공시가격 등의 합산가격 12억원 이하주택가격 및 보유수 제한 없음
      대출금리공사가 결정, CD+1.1%p,
      COFIX+0.85%p
      금융기관 자율 결정,
      SOFR(또는 CMT)+마진
      고객 부담비용110만원 내외*,
      법무사 비용 : 약 330,000원,
      등록세 및 지방교육세 : 690,000원,
      인지세 : 최대75,000원 등,
      * (1가구 1주택자)3억원 주택, 70세기준, 저당권방식 주택연금 가입시 기준
      700만원 내외,
      대출취급수수료(최대 $6,000),
      상담수수료(약 $125),
      등기비용(약 $150~250) 등
  • A question
    • 인출한도는 주택연금을 통해 미래(100세)까지 지급받게 되는 월지급금 총액을 현재가치로 환산한 금액을 기준으로 일정 비율 이내에서 인출받을 수 있도록 설정한 금액을 말합니다.

    • 주택가격에 연령별 대출한도와 인출한도 비율이 곱해 산정됩니다.
       주택연금 인출한도 살출정보 표 : 대출한도(주택가격 X 대출한도비율), 인출한도 (대출한도 X 인출한도비율) 정보 제공 
      대출한도
      (주택가격 X 대출한도 비율)
      인출한도
      (주택가격 X 인출한도 비율)

      부부 중 나이가 적은 사람 기준으로 주택연금을 통해 미래(100세)까지 지급받게 되는 월지급금 총액을 현재가치로 환산한 금액 (최대 6억원)

      ※ 대출한도 비율 : 가입 시 주택가격 대비 대출한도의 비율 (가입연령에 따라 100세 기준 잔여수명이 달라 연령별로 비율 상이)

      인출한도는 가입 시 주택가격에 연령별 대출한도 비율 및 인출한도비율을 적용하여 산출


    • 주택연금을 이용하고 싶은데 선순위 담보대출 상환재원이 부족하거나 의료비 등 목돈이 필요할 때 인출한도를 설정하여 이용할 수 있습니다.
      ※ 위와 같은 경우에는 매월 받는 월지급금이 줄어들게 되며, 사치성 용도등으로는 이용할 수 없습니다.

    • 공사는 주택연금 인출한도를 기존보다 더 확대(50% → 90%)하여, 가계부채 부담을 겪고 있는 고령층의 주택연금 이용이 원활히 이루어질 수 있도록 하였습니다.
      ※ 기존보다 더 많은 목돈을 사용할 수 있게 되어, 선순위 담보대출을 상환할 수 있는 범위가 확대되었습니다.
      예시) 70세 3억 주택 인출한도 : 약 81백만원 → 약144백만원
  • A question
    • 인출한도는 주택가격 대비 대출금액으로 산출하는 LTV와는 달리 연령, 주택가격, 할인율 등 다양한 변수를 통해 결정됩니다.
      • 인출한도 및 LTV비교 (대출상환방식, 1억 주택, 60세 기준)
         인출한도 및 LTV비교 (대출상환방식, 1억 주택, 60세 기준) 정보표 : 구분, 인출한도, LTV 정보 제공 
        구분인출한도LTV
        기준금액월지급금 현재가치 환산액주택가격
        이용가능금액약 36백만원
        (90%적용시)
        70백만원
        (70% 적용시)
    • 상기와 같은 금액 차이는 상품별 특성으로 인해 발생하게 됩니다.
      • 주택연금, 주택담보대출 비교
         주택연금, 주택담보대출 비교 정보표 : 구분, 주택연금, 주택담보대출 정보 제공 
        구분주택연금주택담보대출
        대출시점매월 발생대출 시 일시 발생
        대출기간종신형(미확정)대출기간 확정
        상환대출기간 중 원리금 상환의무 無대출기간 중 원리금 상환의무 有
  • A question

    o (저당권방식) 공사는 담보 확보를 위해 주택에 대해 근저당권을 설정할뿐 주택의 소유권은 고객 앞으로 유지되어 주택의 사용과 처분에 대해 고객이 자유롭게 결정 가능합니다.


    o (신탁방식) 고객이 주택연금을 이용하는 동안 신탁계약에 따라 주택의 소유권이 공사로 이전되나, 고객은 주택의 실질적인 소유자로서 해당주택에 계속 거주하며 주택을 사용·수익할 권리를 가집니다. 

    또한, 원하시는 경우 그동안 사용한 연금대출잔액을 모두 상환하면 주택의 소유권이 다시 고객에게 이전됩니다. 

  • A question
    • 정부의 주택연금의 활성화의 목적은 고령층의 노후보장, 주거안정, 그리고 부채감축을 도모하기 위함입니다. 주택연금은 국가의 재정부담을 최소화하면서 소유주택으로 어르신의 경제적 문제를 해결하는 방안으로서, 공적연금제도를 보완하는 역할을 합니다.
      주택매물 분산을 통해 주택시장의 붕괴를 방지할 수 있는 부수적 효과도 기대할 수 있으나, 주택연금의 궁극적인 목적은 부동산 경기 유지가 아닌 고령자의 주거보장과 생활보장에 있습니다.
  • A question
    • 공사는 매년 주택연금 모형에 적용하는 주요변수를 검증하여 월지급금을 산출하고 있는데, 이 주요변수에는 주택가격상승률, 이자율, 기대수명 등이 포함됩니다. 주요변수 중, 주택가격상승률은 IMF와 같은 특수상황을 포함한 자료로 과거의 축적된 데이터를 바탕으로 산출됩니다.

      세대 간 비용전가는 주택가격의 폭락과 더불어 예상보다 오래 생존한 가입자가 대거 일시에 사망하는 경우에 발생하지만 이 상황들이 일시에 발생할 가능성은 매우 낮습니다.