HF 한국주택금융공사

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  • □ 신탁방식 주택연금의 경우 신탁계약에 따라 공사에 담보주택의 소유권이 이전되므로, 배우자는 별도의 담보주택 상속등기 및 위탁자 변경절차 없이 주택연금 채무인수만으로도 담보주택 거주·수익권 및 연금수급권을 자동승계받게 됩니다.

    ㅇ 배우자는 공사 관할지사로 채무인수를 신청하여 조건변경 신청서 등을 작성,제출 해주셔야 하며, 최종적으로 은행에 방문하시어 연금통장 개설 등의 절차를 밟게됩니다.

     

    □ 6개월 이내에 배우자 앞으로 채무인수를 완료하지 않거나 부부 모두 사망하셨을 경우 연금 등의 지급이 중단되고 대출금을 상환하여야 합니다.

     

    ㅇ 신탁방식 주택연금으로 가입 시 위탁자와 사후수익자가 모두 사망한 경우에는 귀속권리자가 신탁의 계산 및 승인하고 잔여 신탁재산을 교부받을 수 있으며, 유언대용신탁에 준한 효력이 있습니다.

     

    ㅇ 대출금은 주택의 처분을 통하여 상환하실 수 있습니다. 주택의 처분은 법원경매(혹은 공매)를 통해 처분하거나, 공사의 동의를 얻어 귀속권리자가 매매하실 수 있습니다.

     

    ㅇ 또한 귀속권리자는 여유자금(주택매각, 또는 예금, 대출등)으로 사용한 연금대출을 갚고 담보주택 소유권을 이전받을 수도 있습니다.

  • □ 담보취득방식 변경에 따라 기존 담보(근저당권 또는 신탁등기) 말소비용 및 신규 담보(신탁등기 또는 근저당권) 설정비용이 발생합니다.

     

    ㅇ 공사는 첫 회에 한해 신규담보 설정비용의 전부 또는 일부를 지원(기존 담보 말소비용은 고객 본인이 부담)하고 있습니다.

     

    ㅇ 다만, 저당권방식 전환(신탁방식 → 저당권방식)의 경우 근저당권 설정에 따라 등록면허세 및 지방교육세가 발생하게 되는데 해당 비용은 고객 본인이 부담해야 합니다.

     

    - 단, 이 경우에도 지방세특례제한법에 따라 해당 세금에 대해 일부 감면 혜택을 받으실 수 있습니다.

     

  • □ 담보취득방식 변경(신탁방식 전환, 저당권방식 전환)으로 인해 연금 월지급액 및 보증료가 변동되지는 않습니다.

     

    ㅇ 즉, 기존 주택연금 가입 당시보다 주택가격이 상승하거나 하락한 경우라 하더라도 연금 월지급액은 동일합니다.

     

    □ 다만, 이사 등으로 담보주택을 변경하면서 동시에 신탁방식 전환을 진행하실 경우 기존 담보주택 변경과 마찬가지로 이사 시점의 기존주택과 새 주택의 담보가치 차이에 따라 월지급금 및 보증료가 변동될 수 있습니다.

     

  • □ (임대차계약) 신탁주택의 유휴공간에 대한 임대차계약은 가입자가 직접 체결하며, 공사는 임대차계약에 대한 동의 및 임대차보증금 관리 업무를 수행합니다.

    ㅇ (계약체결 시) 가입자는 직접 임차인을 선정하여 임대차계약을 체결한 후 공사의 동의를 받습니다. 임대차보증금은 공사가 제시하는 금융기관 계좌로 입금하면 됩니다.

    ※ 신탁방식 주택연금 담보주택 임대 절차

    사전상담(임대인→공사) → 임대차계약 체결(임대인-임차인) → 임대 동의 신청(임대인→공사) → 임대 동의(공사→임대인·임차인) → 임대차보증금 입금(임차인→공사)

    ㅇ (계약종료 시) 공사는 월세 미납 등으로 차감할 금액이 있는 경우 이를 차감한 후 임대차보증금을 임차인에게 반환합니다.

     

    □ (월세 및 보증금) 월세는 가입자가 직접 수령하며, 임대차보증금은 공사가 금융기관에 예치하여 관리하고, 가입자에게는 정기예금금리 수준의 운용수익을 지급합니다.

    ㅇ 정기예금에 대한 이자는 임대차계약 해지 시 세금을 공제하고 가입자에게 일시에 지급됩니다.

    ㅇ 다만, 임대차계약 만기 전 보증금을 조기 반환해야 하는 경우에는 적용 금리가 낮아질 수 있습니다.

  • □ 가입자와 배우자가 모두 사망하는 경우 담보주택을 처분하여해당금액으로 주택연금대출잔액을 상환하게 되며 잔여재산이 있는 경우 귀속권리자에게 지급됩니다.

    ㅇ 다만, 귀속권리자가 담보주택의 소유권 이전을 원하는 경우 공사와 협의를 통해 주택연금대출잔액을 금융기관에 상환하면 소유권을 취득할 수 있습니다. 

  • □ (주택관리) 공사는 담보취득을 위해 주택의 소유권을 이전 받는 것일 뿐이므로 담보주택의 보존·유지·수선 의무는 모두 가입자가 부담합니다.

    ㅇ 만약, 임대차계약이 있는 경우에는 임차인이 임차목적에 맞게 담보주택을 사용할 수 있도록 관리하여야 합니다.

     

    □ (납세의무) 주택을 공사에 신탁하더라도 기존과 같이 가입자가 재산세, 종합부동산세 등의 납세의무를 부담*합니다

    *「지방세법」및「종합부동산세법」에 따라 신탁한 주택도 가입자의 보유 주택수 및 주택가액에 합산되어 과세됩니다.

    ㅇ 가입자가 보유세 등을 납부하지 않을 경우, 주택연금 지급이 정지되고 주택연금대출잔액을 상환해야 할 수도 있습니다.

     

    □ (기타) 건강보험료 산정 시에도 신탁 주택은 가입자 재산으로 간주되어 보험료가 부과됩니다.

  • □ 신탁방식 주택연금 가입자(위탁자)가 주택연금을 이용하는 동안 신탁계약에 따라 소유자 명의를 공사로 이전해 놓는 것일 뿐입니다.

    ㅇ 따라서, 가입자는 담보주택의 실질적인 소유자로서 해당주택에 계속 거주하며 주택을 사용·수익할 권리를 가지며,

    ㅇ 주택연금 이용 중 가입자가 원하거나 종료되는 경우에는 그동안 수령한 주택연금대출잔액을 상환하시면 가입자에게 다시 주택의 소유권 이전이 가능합니다.

     

  • 네, 가능합니다. 자세한 절차는 아래와 같습니다.

     

    □ (상담안내) 공사 콜센터(1688-8114)로 연락주시면 기본적인 상담과 필요서류 등을 안내받으실 수 있습니다. 또는 온라인(홈페이지*)을 통해 상담신청 하시는 방법도 있습니다.

     

    ㅇ 온라인(홈페이지*)를 통한 상담신청을 원하실 경우 세부절차는 아래와 같습니다.

     

    <홈페이지를 통한 상담 신청 방법>

    * 한국주택금융공사 홈페이지 → 홈페이지 상단 우측의 “인터넷금융서비스” 선택 → 한국주택금융공사 인터넷 금융서비스로 이동 → 메뉴 중 “신청” 선택하여 “주택연금 신청” 클릭 → 로그인 후 “주택연금 신청” 클릭하면 기존 가입자의 경우 전환상담신청 페이지로 이동

     

    □ (신청접수) 기본 상담 후 신탁전환을 희망하시는 경우, 지사방문일정 사전 조율 → 지사방문(필요서류 지참) → 심층 상담 및 관련 서류 작성 순으로 진행하시면 됩니다.

     

    □ (심사) 제출서류를 종합적으로 검토한 후 신탁전환 가능여부를 고객님께 알려드리고, 전환 가능 시 신탁등기 등 필요한 행정절차를 진행합니다.

     

    ※ ‘21.6.8. 이전에 주택연금 가입신청을 하신 분들의 경우 지사에서 심사가 끝난 후 은행에 방문하셔서 추가약정서를 작성하셔야 합니다.

  • □ 주택소유자가 공사와 신탁계약을 체결하여 해당주택을 공사에 신탁 등기(소유권 이전)하고, 공사는 이를 담보로 가입자가 금융기관으로부터 주택연금을 평생 수령할 수 있도록 보증하는 상품입니다.

     

    ㅇ 주택소유자는 주택연금 가입을 위한 담보제공 방식으로 저당권방식과 신탁방식 중 하나를 선택하실 수 있습니다.

     

    ※ 신탁계약 주요내용

    주택소유자(위탁자)는 주택을 신탁(소유권 이전)하고 신탁계약에 따라 연금수급권 및 해당 주택을 거주·사용·수익할 권리를 가지며 배우자를 사후수익자로 지정하여, 가입자 사망 후 배우자에게 해당 권리가 자동승계됨

     

    □ 신탁방식 주택연금 구조

    ㅇ (우선수익자) 담보주택 처분 시 우선적으로 주택연금대출 채권을 회수(공사)

    ㅇ (사후수익자) 신탁계약 시 배우자로 지정되며, 가입자 사망 후 담보주택에 계속 거주하며 주택연금을 자동승계

    ㅇ (귀속권리자) 가입자와 배우자가 모두 사망하면 신탁사무의 계산을 승인하고 잔여신탁재산을 수령